عملية تحديد سعر العقار وتثمينه من أهم أركان البيع والشراء وتقسيم الورثة وغيرها في مجال العقارات، فهي تهم من يريد بيع عقاره وكذلك من يريد شراؤه ومن يريد تقسيم ورثه. ويعد تقدير قيمة العقارات أمراً ضرورياً لمجموعة متنوعة من الأسباب، منها الحصول على التمويل عن طريق رهن العقار، وتقييم الأصول للدفاتر المحاسبية للشركات، والقيام بالتأمين على العقار، وتحديد قيمة الضرائب العقارية.
إذا كنت تبحث عن نصائح لتقييم عقاري ناجح لوحدتك، فمن المهم أن تتعرف على أسس تقييم عقاري والاستعانة بجهة متخصصة تقدم تقييم عقاري معتمد لضمان الحصول على قيمة عادلة ودقيقة تعكس الوضع الحقيقي للعقار. ويعد ذلك من أفضل الخطوات التي تساعد المالك أو المستثمر على اتخاذ قرارات صحيحة عند البيع أو الشراء.
بالنسبة لمعظم الأشخاص، فإن تحديد السعر العادل لشراء منزل أو شقة أو قطعة أرض هو التطبيق الأكثر أهمية لعملية تقييم عقاري، لذلك نقدم في هذه المقالة أهم المفاهيم والأساليب الأساسية التي تساعدك على فهم كيفية تقييم العقارات بطريقة احترافية.
بداية يجب التعرف على أوجه الاختلاف بين التقييم العقاري والتثمين العقاري
تثمين العقار: التثمين من الثمن، والثمن هو المبلغ الذي يتم دفعه بالفعل لشراء العقار، وهو المبلغ المدون في عقد البيع.
تقييم العقار: التقييم من القيمة، وقيمة أي عقار يتم تحديدها بناءً على المنافع التي يحصل عليها مالك العقار من امتلاكه. ويتم إجراء تقييم عقاري معتمد بواسطة مقيم عقاري مؤهل، مع مراعاة عوامل عديدة مثل الموقع، والمساحة، وجودة التشطيب، وعمر المبنى، وحالة السوق العقاري.
كيف تحدد قيمة العقار؟
من الناحية الفنية، يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التي يحصل عليها مالكه من امتلاكه للعقار. وعلى عكس العديد من السلع الاستهلاكية، فإن فوائد الملكية العقارية تمتد لفترة زمنية طويلة، لذلك يجب أن يأخذ تقييم عقاري في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، بالإضافة إلى اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على قيمة العقار.
تشمل أهم العوامل المؤثرة على قيمة العقار ما يلي:
- الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى امتلاك العقار، على أن تكون مدعومة بالقدرة المالية.
- المنفعة: قدرة العقار على تلبية احتياجات المالك الحالية والمستقبلية.
- الندرة: محدودية المعروض من العقارات المنافسة.
- قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر.
- العرض: توفر عقارات جديدة أو مستعملة معروضة للبيع في السوق.
كما يعتمد الحصول على تقييم عقاري معتمد على تطبيق معايير مهنية دقيقة تشمل تحليل موقع العقار، ومساحته، وحالته الإنشائية، والخدمات المحيطة به، بالإضافة إلى دراسة أسعار العقارات المشابهة في المنطقة للوصول إلى القيمة السوقية الحقيقية.
خاتمة
في النهاية، فإن اتباع نصائح لتقييم عقاري ناجح لوحدتك يساعدك على معرفة القيمة الفعلية لعقارك واتخاذ قرارات أكثر أماناً سواء كنت ترغب في البيع أو الشراء أو الاستثمار. كما أن الاعتماد على تقييم عقاري معتمد من جهة متخصصة يمنحك تقريراً موثوقاً يمكن استخدامه في إجراءات التمويل، والتقاضي، والتأمين، والضرائب، ويضمن لك أعلى مستوى من الدقة والشفافية.
العوامل العشرة التي تؤثر على ثمن العقارات:
1. تؤثر الدورات الاقتصادية وسرعة دورة رأس المال على المباني وتدعى بـ (عوامل اقتصادية).
2. وهناك عوامل أخرى لها تأثير كبير (القوانين والأنظمة والتشريعات العامة) وأخرى وهي القوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالتخصيص والإيجارات والبناء والهدم والتراخيص وغيرها من العناصر.
3. أيضا أذواق الشعب ومتوسط الدخل من الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي تؤثر على تثمين العقارات.
4. الدخل أو العائد يلعب دور في سعر العقار فيتأثر السعر بالعائد.
5. حجم الفرص (العرض والطلب) الموجودة سواء للبيع أو للطلب تؤثر على قيم الوحدات.
6. التوقع للأسعار في المستقبل وهو الذي يتعلق بالسوق العقاري والاستثمار المستقبلي وتتأثر أثمان المباني والوحدات تأثرا كبيرا.
7. عوامل الإنتاج والتي تفاضل بين ثمن العقارات في المناطق المختلفة.
8. أيضا هناك ما يؤثر على قيم العقارات يدعى بتكلفة (الفرصة البديلة).
9. من أكبر المقيمات وتؤثر بدرجة كبيرة على السعر هي المساحة الكلية وموقع الوحدة.
10. البيئة من أهم العوامل التي لها تأثير على نوع المبنى بشكل مباشر ويسمى (عوامل طبيعية).